Un mal contrato puede convertirse en un dolor de cabeza

Celebrar un contrato sin tomar en cuenta algunas consideraciones importantes, puede convertirse en un problema. Conozca lo que se debe hacer.

El arrendamiento es un contrato bilateral, donde una parte se obliga a conceder el uso temporal de un bien inmueble y la otra a pagar un precio por ese uso.

Un contrato se define como el acuerdo de voluntades celebrado entre dos o más personas para crear o transmitir derechos y obligaciones.

Es bilateral porque da derechos y obligaciones a ambas partes, es decir, concesión del uso o goce de un bien inmueble y el pago de un precio.

El contrato de arrendamiento tiene existencia independiente.

Desde otro punto de vista, el arrendamiento se clasifica como civil, mercantil o administrativo.

El contrato es mercantil cuando recae sobre bienes, existiendo, de acuerdo al Código de Comercio, el propósito de especulación comercial. Por exclusión, cuando no es mercantil será civil.

Será administrativo cuando los bienes inmuebles pertenezcan a la Federación, Estados o Municipios.

Respecto a la renta o precio del arrendamiento, éste puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.

Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse, sin consumirse; excepto aquéllos que la ley prohíba arrendar y los derechos estrictamente personales.

Es importante señalar que el contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.

En caso de que se transmita la propiedad del bien arrendado, el arrendamiento subsistirá, y en ese caso, el arrendatario deberá pagar la renta estipulada al nuevo propietario, una vez que le fue notificado judicialmente, ante notario público o bien ante dos testigos, de la referida transmisión del bien.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

1. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; 
2. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; 
3. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso del inmueble arrendado, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
4. A garantizar el uso o goce pacífico del inmueble por todo el tiempo del contrato; 
5. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del inmueble, anteriores al arrendamiento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1. A poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
2.  A poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que cause con su omisión.
3. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; 
4. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios; 
5. A servirse del inmueble solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino del mismo.

Como se dijo en líneas anteriores, la renta puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, la cual debe ser pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.

En ocasiones el arrendatario modifica o altera la forma del inmueble arrendado, o las partes que lo componen, lo cual está prohibido, a menos de que exista el consentimiento expreso del arrendador, la pena a cargo del arrendatario por dicha circunstancia será restablecer el inmueble al estado en que lo recibió, además de responder de los daños y perjuicios.

El arrendatario tiene derecho a que se le prefiera en igual de circunstancias sobre otro interesado en caso de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento de la finca, así como del derecho del tanto, en caso de que el dueño quiera vender la finca arrendada, solamente en el supuesto de que el contrato de arrendamiento haya durado más de cinco años, el arrendatario haya realizado mejoras de importancia a la finca, y se encuentre al corriente en el pago de la renta.

Es importante señalar que no puede darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas en el Código Sanitario.

Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico.

TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

1. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada; 
2. Por convenio expreso; 
3. Por nulidad; 
4. Por rescisión; 
5. Por confusión; 
6. Por pérdida o destrucción total del inmueble arrendado, por caso fortuito o fuerza mayor; 
7. Por expropiación del inmueble arrendado hecha por causa de utilidad pública; 
8. Por evicción del inmueble dado en arrendamiento.

TÁCITA RECONDUCCIÓN Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año.

RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

1. Por falta de pago de la renta; 
2. Por usarse la cosa en contravención a lo pactado; 
3. Por el subarriendo del inmueble en caso de no haberse pactado.

Lo expuesto anteriormente forma parte de las cláusulas que se estipulan en los contratos de arrendamiento, sin embargo, pueden estipularse otras cláusulas especiales, sin olvidar que, cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

Los contratantes pueden poner las cláusulas que crean convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencias de su naturaleza ordinaria, se tendrán por puestas aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley.

Pueden los contratantes estipular cierta prestación como pena para el caso de que la obligación no se cumpla, o no se cumpla de la manera convenida.

Si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios.

SUBARRENDAMIENTO Hay subarrendamiento cuando el arrendatario arrienda el mismo inmueble que recibió en arrendamiento, es decir, respecto de un mismo inmueble existen dos contratos sucesivos de arrendamiento.

Es requisito esencial del subarrendamiento que, el arrendatario tenga capacidad especial para celebrar este contrato, es decir, es esencial tener autorización general o especial del arrendador.

PROCEDIMIENTO JUDICIAL Respecto al Procedimiento Judicial para demandar cuestiones del contrato de Arrendamiento, es competente el Juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble arrendado.

Con las reformas al Código de Procedimientos Civiles las controversias que se susciten respecto a los contratos de arrendamiento se sujetarán al procedimiento oral, independientemente de la cuantía.

Tanto la demanda, la contestación, reconvención y contestación a ésta, deberán presentarse por escrito, y deben reunir los requisitos esenciales que establece el Código de Procedimientos Civiles del Estado, ofreciendo cada una de las partes las pruebas para demostrar sus hechos o excepciones.

Con la demanda se debe exhibir el contrato de arrendamiento respectivo, en el caso de haberse celebrado por escrito.

En el caso de que el contrato de arrendamiento sea otorgado o ratificado ante el fedatario público, el actor podrá solicitar al juez provea auto en el que se requiera al demandado, para que en el acto de la diligencia compruebe con los documentos respectivos estar al corriente del pago de las rentas, y si no lo hiciera, se le embargue bienes bastantes para cubrir las pensiones y costas reclamadas y acto continuo se emplazará al demandado.

Lo anterior es de suma importancia, toda vez que antes de las reformas al Código de Procedimientos Civiles, la parte actora no podía señalar bienes al arrendatario para garantizar las rentas vencidas sino hasta que concluyera el juicio.

Actualmente la parte actora puede señalar bienes para embargo en el momento de la diligencia de emplazamiento, en caso de que el contrato se encuentre ratificado ante fedatario público, garantizando así el arrendador las rentas vencidas y que se sigan venciendo hasta la conclusión del juicio.

CONCLUSIONES En ocasiones se realizan contratos de arrendamiento utilizando los formatos que se consiguen en papelerías, o se basan en contratos de arrendamiento que fueron celebrados hace mucho tiempo, los cuales no se encuentran actualizados, situación que puede traer consecuencias. 

Ud. puede elaborar los contratos y realizar una operación sin contratiempos. Sin embargo, siempre es recomendable utilizar los servicios de un Profesional Inmobiliario.

Fuente: El Porvenir.com 90, artículo del Lic. Alejandro Gómez Montemayor